Se la casa è andata all’asta gli eventuali vizi della procedura esecutiva immobiliare dovranno essere necessariamente fatti valere prima della vendita dell’immobile. Salvo, naturalmente, il caso di collusione tra aggiudicatario e creditore.

Il debitore al quale viene messa la casa all’asta ha l’onere di denunciare eventuali vizi e irregolarità della procedura esecutiva immobiliare prima che il Giudice abbia disposto il trasferimento del bene a favore del terzo aggiudicatario.
In altre parole, quindi, una volta venduta la casa al terzo acquirente di buona fede, le eventuali irregolarità che non siano state rilevate tempestivamente verranno tutte sanate in modo automatico e definitivo.
Con l’ulteriore conseguenza che il debitore perderà la casa senza possibilità di porvi rimedio.
Tutto questo trova giustificazione nel fatto che per incentivare i potenziali acquirenti a partecipare alle aste, il nostro legislatore ha scelto di tutelare in modo più forte il creditore ed il terzo acquirente di buona fede rispetto al precedente proprietario dell’immobile.
E’ evidente, infatti, che ben pochi andrebbero a presentare la propria offerta economica ad un’asta se sapessero di correre il rischio di vedere annullata la vendita a causa di una irregolarità procedurale.
Questo principio, naturalmente, vale solo ed esclusivamente nel caso in cui il terzo acquirente sia effettivamente in buona fede.
Diversamente, nel caso in cui il terzo acquirente sia colluso con il creditore perché ad esempio ha posto in essere atti preordinati a frodare il debitore, la legge non gli darà alcuna tutela e potranno dunque essere fatti valere i vizi della procedura anche successivamente al decreto di trasferimento.

Per ulteriori approfondimenti cfr.: Cass. sent. n. 18312 del 27/08/2014

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