Complice la grave crisi economica che colpisce molte famiglie italiane, capita con sempre maggiore frequenza che i proprietari degli immobili non provvedano con regolarità – e talvolta non provvedano affatto – a pagare le rate delle spese condominiali.

Ciò determina inevitabilmente la maggiore difficoltà per l’amministratore di gestire adeguatamente i conti del condominio senza contare che spesso diventa impossibile garantire la regolare erogazione degli stessi servizi condominiali.

Ovviamente, a fare le spese di questa situazione, sono i condomini virtuosi che versano puntualmente le quote di loro spettanza e che si trovano a dover far fronte anche all’inadempimento dei condomini morosi.
L’amministratore del condominio ha il potere ed il dovere di attivarsi tempestivamente per il recupero degli oneri condominiali ben sapendo che tanto più tempo lascerà passare, tanto più difficile e dispendioso sarà il recupero stesso.

Ma quali sono i poteri conferiti dalla Legge all’amministratore di condominio?

Uno dei compiti principali dell’aAmministratore è quello di riscuotere i contributi dei condomini se del caso promuovendo contro i condomini morosi, senza la necessità della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, le opportune azioni legali.
A tal proposito occorre sottolineare che la riforma del condominio introdotta dalla Legge n. 220/2012 ha apportato significative modifiche alle norme che nel Codice Civile disciplinano la riscossione degli oneri condominiali.
Il nuovo testo dell’art. 1129 Codice Civile, prevede, al nono comma che:

  1. L’amministratore è obbligato ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini al condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso;
  2. In caso di ritardo nel pagamento dei contributi, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato anche senza che ciò sia espressamente previsto dal regolamento di condominio.

Come funziona la procedura di recupero dei crediti condominiali? E quali sono le modalità e le tempistiche della procedura?
La procedura del recupero giudiziario dei crediti condominiali si può idealmente suddividere in due fasi:

  1. La fase monitoria
    La via giudiziaria più rapida è quella di ottenere l’emissione da parte del Giudice competente di un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, in altre parole di un provvedimento con il quale il Giudice ingiunge (ordina) al condomino di pagare gli oneri condominiali.
    Per ottenere il rilascio di un decreto ingiuntivo bastano solitamente pochi giorni e sarà sufficiente a tal fine depositare un ricorso allegando la delibera di approvazione del bilancio preventivo o consuntivo con il riparto delle quote.
    Il decreto ingiuntivo verrà emesso provvisoriamente esecutivo. Ciò significa che ferma restando la facoltà del condomino moroso di proporre opposizione al decreto ingiuntivo entro i termini di legge, il condominio potrà comunque ottenere l’immediato pagamento delle somme dovute.
  2. La fase esecutiva
    Nel caso in cui il debitore non adempia spontaneamente all’ingiunzione di pagamento occorrerà passare alla fase esecutiva che consiste nell’aggressione del patrimonio del condomino moroso mediante attuazione di tutte le procedure di pignoramento che di volta in volta verranno ritenute più idonee, come, ad esempio, il pignoramento dello stipendio, del conto corrente, dei beni (es.: autovettura) oppure anche dello stesso immobile di proprietà del condomino.
    Si tratta di procedure che debbono essere scelte valutando l’effettiva sussistenza e consistenza del patrimonio del condomino moroso e le concrete prospettive di realizzo.
    I tempi ed i costi della fase esecutiva possono essere ampiamente variabili in relazione alla procedura prescelta, al grado di solvibilità del debitore e all’atteggiamento processuale che verrà assunto da quest’ultimo.

Come facciamo

Il recupero dei crediti condominiali viene attuato dal nostro Studio secondo la seguente procedura e tempistica:

  1. Diffida legale al condomino moroso entro 2 giorni lavorativi dal conferimento dell’incarico con invito al pagamento spontaneo del capitale e delle spese legali;
  2. In caso di mancato pagamento deposito del ricorso per ingiunzione entro 5 giorni lavorativi dalla scadenza del termine concesso al debitore (sempre che l’amministratore ci abbia consegnato tutta la necessaria documentazione);
  3. Notifica del decreto ingiuntivo e dell’atto di precetto al condomino moroso appena il Giudice avrà emesso il provvedimento;
  4. Azione esecutiva entro 5 giorni lavorativi dalla notificazione del decreto ingiuntivo e del precetto;
  5. In caso di pignoramento mobiliare presso la residenza del debitore forniamo anche assistenza al pignoramento mediante nostri incaricati.

Il costo della procedura di recupero degli oneri condominiali

Il costo della procedura di recupero degli oneri condominiali è difficilmente quantificabile a priori perchè dipende molto dal valore della causa, dalla condizione di solvibilità del debitore e dagli strumenti esecutivi prescelti.
Naturalmente il nostro obiettivo è quello di ottenere sempre dal condomino moroso l’integrale pagamento del capitale, degli interessi e delle spese legali.
Tuttavia, poichè può accadere, sfortunatamente, che ci siano casi in cui nonostante la tempestività della nostra azione il condomino rimanga moroso, magari perchè già sottoposto ad esecuzioni da parte di Banche o Equitalia, abbiamo previsto una formula tariffaria in grado di venire incontro alle esigenze del condominio.
La politica tariffaria dello Studio Legale Raffaele, infatti, è quella di legare, almeno in parte, il proprio compenso agli effettivi risultati positivi raggiunti.
In altre parole, quindi, proponiamo all’amministratore del condominio di gestire la pratica di recupero degli oneri condominiali previo versamento di un compenso forfettario variabile in base al valore della causa e che comunque è molto contenuto, ed un compenso percentuale sull’effettivo risultato utile conseguito (patto di quota lite).
Dal predetto importo debbono tenersi escluse le spese “vive” necessarie per l’esecuzione dell’incarico che variano in base al valore della causa e che possono a titolo esemplificativo essere costituiti da:
– contributo unificato per l’iscrizione a ruolo della causa,
– spese di notifica degli atti;
– marche da bollo per il rilascio di copie conformi dei vari atti processuali;
– imposta di registrazione della sentenza.

Perchè rivolgersi al nostro Studio

  1. Competenza: i nostri professionisti sono specializzati nell’attività di recupero crediti che costituisce l’attività prevalente dello Studio
  2. Convenienza: le nostre tariffe sono altamente competitive e rispecchiano lo spirito di servizio con il quale interpretiamo la nostra professione
  3. Trasparenza: l’investimento richiesto al cliente è sempre chiaro e predeterminato sin dal conferimento dell’incarico. L’accordo di collaborazione professionale viene messo per iscritto nell’ottica di una completa trasparenza
  4. Tempestività: garantiamo la massima tempestività nell’esecuzione dell’incarico. La lettera di diffida viene spedita al condomino moroso entro 2 giorni lavorativi dal conferimento dell’incarico e l’eventuale decreto ingiuntivo viene depositato entro 5 giorni lavorativi dalla scadenza del termine concesso al debitore per regolarizzare bonariamente il pagamento degli oneri condominiali. Tutta la procedura di recupero, compresa la fase esecutiva, viene svolta con la massima speditezza per assicurare al condominio il miglior risultato possibile.
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